Wenn Anleger von einer Direktinvestition in Immobilien sprechen, dann ist damit in erster Linie die Vorstellung verbunden, eine Gewerbeimmobilie zu kaufen und anschließend Miet- oder Pachterträge zu generieren. Tatsächlich ist das auch die häufigsten Methode, wie zumindest vermögende Privatanleger oder auch institutionelle Investoren mit Betongold eine Rendite generiert. Grundsätzlich gibt es allerdings noch zwei weitere Methoden, die ebenfalls auf einem Direktinvestment basieren. Wir möchten uns daher mit drei bekannten Geschäftsmodellen beschäftigen, auf deren Grundlage Sie mit einem Investment in Immobilien eine oft gute Rendite erzielen können.
Welche Geschäftsmodelle gibt es bei einem Immobilien Investment?
Die nachfolgend genannten Geschäftsmodelle und Methoden, wie Sie mit Immobilien eine Rendite erzielen können, sind in erster Linie nicht für gewöhnliche Privatanleger geeignet. Es sei denn, Sie verfügen über ein Vermögen von mindestens 500.000 Euro aufwärts. Stattdessen werden vor allem institutionelle Investoren angesprochen, die auf Grundlage der folgenden Geschäftsmodelle Investitionen in Betongold vornehmen:
- Immobilie kaufen und anschließend Miet- oder Pachterträge generieren
- Immobilie kaufen, sanieren und veräußern
- Handel mit Immobilien (An- und Verkauf)
Mit diesen einzelnen Geschäftsmodellen möchten uns jetzt etwas näher beschäftigen. Ferner gehen wir auch auf die Unterschiede ein und unter welchen Voraussetzungen die jeweilige Art des Investments vielleicht auch für Sie die beste Option darstellt.
Methode 1: Gewerbeimmobilie kaufen und Miet- bzw. Pachterträge generieren
Die erste Methode wird gleichzeitig am häufigsten genutzt, sowohl von privaten und etwas vermögenderen Anlegern als auch professionellen Investoren. Es geht darum, dass Sie zunächst eine Gewerbeimmobilie kaufen. Dabei kann es sich zum Beispiel folgenden Objekte handeln:
- Bürogebäude
- Pflegeimmobilien
- Einkaufszentrum
- Studentenwohnheimen
- Restaurant
- Sonstige Immobilien
Der Sinn und Zweck des Kaufs besteht in diesem Fall darin, anschließend die entsprechenden Objekte zu vermieten oder zu verpachten. Daraus wiederum resultieren Miet- oder Pachteinnahmen, die für laufende Erträge sorgen. In solchen Fällen gibt es entweder eine langfristige Vermietung bzw. Verpachtung oder Sie verkaufen das Objekt nach einigen Jahren wieder, im optimalen Fall natürlich mit einem guten Gewinn. Diese Geschäftsmethode ist vergleichsweise einfach, denn Sie müssen im Grunde nur dafür sorgen, dass das von Ihnen gekaufte Objekt gebaut und anschließend wie vorgesehen betrieben wird. Dazu eignen sich in erster Linie entsprechende Verwaltungen, die sich dann um den Geschäftsbetrieb für die entsprechende Immobilie kümmern.
Methode 2: Immobilie kaufen, sanieren und veräußern
Das zweite Geschäftsmodell für ein Investment in Immobilien ist bereits für deutlich weniger Anleger geeignet. Der Grund besteht darin, dass nicht nur eine Immobilie erworben wird, sondern anschließend eine Sanierung stattfinden muss. Das Ziel dieser Methode besteht darin, dass die Sanierungskosten die Wertsteigerung, welche durch die Sanierung zu erzielen ist, unterschreiten. Der Gewinn besteht bei diesem Geschäftsmodell also – unabhängig von einem grundsätzlich höheren Verkaufspreis – insbesondere darin, die Differenz zwischen Wertsteigerung und Sanierungskosten auszunutzen.
Es ist natürlich nicht häufig der Fall, dass Sanierungsarbeiten ausgeführt werden und der Preis für die Maßnahmen niedriger als die dadurch zu erreichende Wertsteigerung ist. Genau aus diesem Grund ist es wichtig, zumindest Kontakte zur Sanierungsbranche zu haben. Im besten Fall tritt das Sanierungsunternehmen selbst als Investor auf. Die Schritte würden dann wie folgt aussehen:
- Immobilie erwerben
- Sanierung durchführen
- Immobilie verkaufen
Da ein Unternehmen aus der Sanierungsbranche natürlich praktisch zum Selbstkostenpreis arbeitet, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Sanierungskosten geringer als die Wertsteigerung durch die Sanierung selbst sind. Kommt dann vielleicht noch ein positiver Immobilienmarkt hinzu, an dem die Preise gestiegen sind, lässt sich mit diesem Geschäftsmodell durchaus eine gute Rendite erzielen. Im Vergleich zur ersten Maßnahme, also dem Kauf und der anschließenden Vermietung oder Verpachtung der Objekte, zielt das zweite Geschäftsmodell somit ausschließlich auf den Kauf und späteren Verkauf der Objekte ab.
Methode 3: Immobilie kaufen und mit Gewinn veräußern
Das dritte Geschäftsmodell ist der sogenannte Immobilienhandel. In diesem Fall fehlt im Vergleich zur zweiten Methode der „Zwischenschritt“ Sanierung. Stattdessen kaufen Anleger ein Objekt und hoffen, aufgrund einer positiven Entwicklung am Immobilienmarkt zum Beispiel nach zwei oder drei Jahren die Immobilie mit Gewinn zu veräußern. Der Verkaufspreis ist dann höher als der Kaufpreis, worin der Gewinn des jeweiligen Investors besteht. Allerdings müssen auch bei diesem Geschäftsmodell Kosten beachtet werden, wie zum Beispiel Finanzierungskosten für die Aufnahme eines Immobiliendarlehens, um den Erwerb zu finanzieren.
Da bei solchen Investitionen oft erst nach Jahren Gewinne erzielt werden, wird dieses Geschäftsmodell oft nur von finanzkräftigen, institutionellen Investoren verfolgt. Diese kaufen oft nicht nur ein Objekt, sondern investieren in mehrere Immobilien, sodass durch die entsprechenden Verkäufe faktisch fortlaufend Ausgaben und Einnahmen entstehen. Diese Variante ist daher sicherlich nicht für Privatanleger geeignet, da der Kapitalbedarf schlichtweg zu hoch ist.
Welches Geschäftsmodell ist das beste?
Diese Frage können wir allgemein nicht beantworten, da die drei Methoden von unterschiedlichen Ansätzen ausgehen. Während der eine Investor fortlaufende Erträge in Form von Miete oder Pacht generieren möchte, sind andere Anleger eher an einem einmaligen Investment mit anschließendem Verkauf der Immobilie interessiert. Es kommt demzufolge auch auf den Anlegertyp und natürlich das vorhandene Kapital an, welche der drei genannten Varianten optimal für die Investitionen geeignet sind.
Indirekte Anlage als Alternative zum Immobilienkauf
Für manche Investoren werden sicherlich alle drei Geschäftsmodelle nicht die optimale Lösung darstellen. Vielleicht ist es dann besser, sich im Bereich der indirekten Geldanlage in Betongold zu informieren. Hier gibt es am Markt mehrere Möglichkeiten, wie Sie indirekt Geld in Immobilien investieren können, wie zum Beispiel:
- Offene Immobilienfonds
- Geschlossene Immobilienfonds
- Crowdinvesting
Besonders interessant für Anleger mit kleineren Vermögen sind einerseits offene Immobilienfonds und zum anderen das Crowdinvesting. Hier investieren Sie Ihr Kapital in interessante Projekte, die im Immobiliensektor beheimatet sind. Wer es etwas risikoreicher mit Aussicht auf eine gute Rendite mag, der kann auch in geschlossene Immobilienfonds investieren. Dabei wird in aller Regel ein einzelnes Projekt finanziert. Sie müssen allerdings meistens mindestens 20.000 Euro investieren und binden Ihr Kapital in der Regel für mehrere Jahre, sodass es sich zwar um ein indirektes, aber nicht um ein risikofreies Investment handelt.